了解如何合法减少房租，以减轻因住房缺陷而造成的经济负担。从法律依据、识别缺陷到与房东进行正确沟通——本指南为租户提供了全面的概述。

减少租金：意义、条件和法律规定

如果房屋存在缺陷，导致其无法按照合同约定正常使用，租客可以依法要求减租（§ 536 BGB）。减租在缺陷出现时自动生效，并根据使用受影响的程度相应减少租金。

• 当房屋存在影响使用的缺陷时，租户可以通过减少租金来减少支付义务。但这种减少不能是任意的，必须与缺陷成比例。

• 减少租金的前提是，缺陷对房屋的使用影响不是微乎其微的（§ 536 第 1 款第 3 句 BGB）。例如，发霉、冬季供暖系统故障或持续的强烈噪音。

• 减少租金的权利源于《德国民法典》第 536 条，该条规定，承租人只需为无缺陷的使用支付租金。无论房东是否造成缺陷，承租人均享有此权利。

• 租户必须立即将发现的缺陷通知房东（《德国民法典》第 536c 条），以便房东进行修复。设定期限并非减少租金的必要条件，但为了记录过程并确保后续索赔，设定期限是合理的。

哪些缺陷可以作为减租的理由

为了确定减租的幅度，租客必须仔细检查并记录公寓中的现有缺陷。这些缺陷确实可以作为减租的理由。

• 并非所有的不便都构成减租的理由，只有严重影响使用性能的缺陷才构成减租的理由（《德国民法典》第 536 条第 1 款第 3 句）。例如，严重的噪音污染、潮湿损坏或重要技术设施故障等。

• 建筑工地或邻居造成的噪音污染也可能构成减租的理由，尤其是当噪音超过当地通常水平并明显影响生活质量时。

• 合同中承诺但缺失或损坏的设施，如电梯或可正常使用的卫生设施，也可作为减租的理由。

• 任何租金减免都必须与缺陷相称。在此，租户可以参考处理过类似案件的法院判决，以获得指导。

如何采取正确的法律措施

如果您决定减租，为了避免法律问题，必须采取正确的措施。请注意以下步骤。

• 在减少租金之前，您应立即将缺陷通知房东，并记录在案（§ 536c BGB）。虽然设定修复期限并不是减少租金的先决条件，但可以方便您行使进一步索赔的权利。

• 如果房东在规定的期限内未采取任何措施，您可以根据缺陷的程度减少租金。减少的金额应现实合理，可通过与类似案例进行比较来估算。

• 以书面形式通知房东您计划减少租金，并说明减少租金的原因和幅度。清晰且易懂的论据可避免误解。

• 妥善保存所有与减少租金相关的通信和凭证。这些文件可以在发生法律纠纷时作为证据。

减租：风险和重要预防措施

虽然减租可以减轻经济负担，但也会带来一些风险和不利因素，需要考虑清楚。事先了解可能存在的风险。

• 不合理或错误地减租可能会导致与房东发生法律纠纷，最坏的情况下可能会导致合同解除。

• 如果未正确沟通租金减免事宜，房东可能会将减免的租金视为拖欠租金，并采取法律措施。

• 房东可能会恶化与租客的关系，未来对租客的诉求反应迟缓或不愿寻求解决方案。

• 在减租前，租客应确保缺陷（如霉菌）已充分记录，并在必要时寻求法律建议，以避免可能的负面后果。