Научете как можете да намалите наема си по закон, за да облекчите финансовото си бреме в случай на недостатъци в жилището си. От правните основи за установяване на недостатъци до правилното общуване с наемодателя – този наръчник предлага на наемателите изчерпателен преглед.

Намаляване на наема: значение, предпоставки и законови разпоредби

Намаляването на наема е законно право на наемателя, когато дефект в апартамента засяга в значителна степен неговата годност за ползване съгласно договора (§ 536 BGB). То влиза в сила автоматично с появата на дефекта и намалява наема в съответствие с увреждането на ползването.

• Намаляването на наема е възможност за наемателите да намалят задължението си за плащане, ако жилището има недостатъци, които засягат ползването му. Това намаление обаче не може да бъде произволно, а трябва да бъде пропорционално на недостатъка.

• Условие за намаляване на наема е, че дефектът не само незначително затруднява ползването на жилището (§ 536, ал. 1, изречение 3 от Гражданския кодекс). Примери за това са появата на мухъл, неизправност на отоплението през зимата или продължителен силен шум.

• Правото на намаляване на наема произтича от § 536 от Гражданския кодекс (BGB), който гласи, че наемателят трябва да плаща само за ползване без недостатъци. Това право съществува независимо от това дали наемодателят е причинил недостатъка сам или не.

• Наемателят трябва незабавно да съобщи на наемодателя за констатиран недостатък (§ 536c BGB), за да може той да го отстрани. Не е необходимо да се определя срок за намаляване на наема, но това може да е целесъобразно, за да се документира изтичането на срока и да се гарантират последващи претенции.

Какви недостатъци оправдават намаляване на наема

За да определят в какъв размер е оправдано намаляване на наема, наемателите трябва да проверят внимателно и да документират съществуващите недостатъци в жилището си. Тези недостатъци действително дават право на намаляване на наема.

• Не всяко неудобство дава право на намаляване на наема, а само недостатъци, които значително ограничават годността за ползване (§ 536, ал. 1, изречение 3 от Гражданския кодекс). Към тях могат да се причислят например значителен шум, влага или неизправност на важни технически съоръжения.

• Шумът от строителни обекти или съседи също може да даде основание за намаляване на наема, особено ако надвишава обичайните за мястото нива и засяга значително качеството на живот.

• Липсващи или дефектни съоръжения, които са гарантирани в договора, като асансьор или функциониращи санитарни инсталации, също могат да бъдат причина за намаляване на наема.

• Всяко намаление на наема трябва да бъде пропорционално на недостатъка. В този случай наемателите могат да се позоват на съдебни решения, които са разгледали подобни случаи, за да получат ориентир.

Как да постъпите правилно от правна гледна точка

Ако сте взели решение да намалите наема, е изключително важно да направите това правилно, за да избегнете правни проблеми. Спазвайте следните стъпки.

• Преди да намалите наема, трябва незабавно да съобщите за недостатъка на наемодателя и да го документирате точно (§ 536c BGB). Срокът за отстраняване не е условие за намаляване, но улеснява предявяването на допълнителни претенции.

• Ако наемодателят не предприеме мерки в определения срок, можете да намалите наема в съответствие с размера на недостатъка. Размерът на намалението трябва да бъде реалистичен и може да се оцени чрез сравнение с подобни случаи.

• Уведомете наемодателя си в писмен вид за планираното намаление и посочете защо и в какъв размер намалявате наема. Ясната и разбираема аргументация избягва недоразумения.

• Съхранявайте добре цялата кореспонденция и документи, свързани с намалението на наема. Те могат да послужат като доказателство в евентуални правни спорове.

Намаляване на наема: рискове и важни предпазни мерки

Макар че намаляването на наема може да доведе до финансово облекчение, то крие и рискове и недостатъци, които трябва да се имат предвид. Информирайте се предварително за възможните опасности.

• Неоснователно или неправилно намаление на наема може да доведе до правни спорове с наемодателя, които в най-лошия случай могат да завършат с прекратяване на договора.

• Ако намалението на наема не бъде съобщено по надлежен ред, наемодателят може да счете намаления наем за просрочено плащане и да предприеме правни действия.

• Съществува риск наемодателят да влоши отношенията си с наемателя и да бъде по-малко склонен да разглежда бързо бъдещи проблеми или да намира решения.

• Преди да намалят наема, наемателите трябва да се уверят, че недостатъците, като например мухъл, са достатъчно документирани и, ако е необходимо, да потърсят правна помощ, за да избегнат евентуални негативни последствия.