Saiba como reduzir o seu aluguer de forma legal para obter um alívio financeiro em caso de defeitos na sua habitação. Desde os fundamentos legais até à identificação de defeitos e à comunicação correta com o senhorio, este guia oferece aos inquilinos uma visão geral abrangente.

Reduzir o aluguer: significado, requisitos e regulamentação legal

A redução do aluguel é um direito legal do inquilino quando uma deficiência prejudica de forma significativa a adequação do imóvel para o uso contratual (§ 536 do Código Civil Alemão). Ela entra em vigor automaticamente quando a deficiência ocorre e reduz o aluguel de acordo com a prejudicialidade do uso.

• A redução do aluguel é uma possibilidade para os locatários reduzirem sua obrigação de pagamento quando o imóvel apresenta defeitos que prejudicam seu uso. No entanto, essa redução não pode ser arbitrária, mas deve ser proporcional ao defeito.

• O pré-requisito para uma redução do aluguel é que a deficiência não prejudique de forma insignificante o uso do imóvel (§ 536, parágrafo 1, frase 3 do BGB). Exemplos disso são mofo, falha do aquecimento no inverno ou ruídos fortes e contínuos.

• O direito de reduzir o aluguer decorre do § 536 do Código Civil Alemão (BGB), que estabelece que o inquilino só deve pagar por uma utilização sem defeitos. Este direito existe independentemente de o senhorio ter causado ou não a deficiência.

• O inquilino deve comunicar imediatamente ao senhorio qualquer defeito constatado (§ 536c BGB), para que este possa repará-lo. Não é necessário fixar um prazo para a redução do aluguel, mas pode ser útil para documentar o processo e garantir direitos subsequentes.

Que defeitos justificam uma redução do aluguer

Para determinar em que medida uma redução do aluguer é justificada, os inquilinos devem verificar cuidadosamente e documentar os defeitos existentes na sua habitação. Estes defeitos justificam efetivamente uma redução do aluguer.

• Nem todos os inconvenientes justificam uma redução do aluguer, mas apenas as deficiências que limitam significativamente a usabilidade (§ 536, parágrafo 1, frase 3 do BGB). Isso pode incluir, por exemplo, ruídos significativos, danos causados pela humidade ou falha de equipamentos técnicos importantes.

• O ruído proveniente de obras ou vizinhos também pode justificar uma redução do aluguer, especialmente se exceder o nível habitual na localidade e prejudicar significativamente a qualidade de vida.

• A falta ou o mau funcionamento de equipamentos garantidos no contrato, como um elevador ou instalações sanitárias em bom estado de funcionamento, também podem ser motivos para uma redução do aluguer.

• Qualquer redução do aluguer deve ser proporcional à deficiência. Para obter orientação, os inquilinos podem recorrer a decisões judiciais que tenham tratado de casos semelhantes.

Como proceder corretamente do ponto de vista jurídico

Se decidiu reduzir o seu aluguel, é essencial realizar essa medida corretamente para evitar problemas jurídicos. Observe os seguintes passos.

• Antes de reduzir o aluguer, deve comunicar imediatamente a falha ao senhorio e documentá-la com precisão (§ 536c BGB). Um prazo para a reparação não é um pré-requisito para a redução, mas facilita a aplicação de outras reivindicações.

• Se o senhorio não tomar medidas dentro do prazo estabelecido, pode reduzir o aluguer de acordo com a gravidade da falha. O valor da redução deve ser realista e pode ser estimado através da comparação com casos semelhantes.

• Informe o seu senhorio por escrito sobre a redução planeada e explique por que motivo e em que medida irá reduzir o aluguer. Uma argumentação clara e compreensível evita mal-entendidos.

• Guarde toda a correspondência e comprovativos relativos à redução do aluguer. Estes podem servir como prova em eventuais litígios judiciais.

Reduzir o aluguer: riscos e precauções importantes

Embora uma redução do aluguer possa aliviar a carga financeira, também acarreta riscos e desvantagens que devem ser considerados. Informe-se previamente sobre os possíveis riscos.

• Uma redução do aluguel injustificada ou incorretamente executada pode levar a disputas legais com o senhorio, que, na pior das hipóteses, podem resultar em rescisão do contrato.

• Se a redução do aluguer não for comunicada de forma adequada, o senhorio pode considerar o aluguer reduzido como um atraso no pagamento e tomar medidas legais.

• Existe o risco de o senhorio deteriorar a relação com o inquilino e estar menos disposto a tratar rapidamente de futuras questões ou a encontrar soluções.

• Antes de reduzir o aluguer, os inquilinos devem certificar-se de que as deficiências, tais como bolor, estão devidamente documentadas e, se necessário, procurar aconselhamento jurídico para evitar possíveis consequências negativas.