Scoprite come ridurre l’affitto in modo legalmente corretto per ottenere uno sgravio finanziario in caso di difetti nell’appartamento. Dalle basi giuridiche al riconoscimento dei difetti fino alla corretta comunicazione con il locatore, questa guida offre ai locatari una panoramica completa.

Ridurre l’affitto: significato, requisiti e normativa legale

La riduzione dell’affitto è un diritto previsto dalla legge a favore del locatario quando un difetto compromette in modo non irrilevante l’idoneità dell’appartamento all’uso contrattuale (§ 536 BGB). Essa decorre automaticamente dal momento in cui si manifesta il difetto e riduce l’affitto in proporzione al danno causato.

• La riduzione dell’affitto è una possibilità per i locatari di ridurre il loro obbligo di pagamento se l’appartamento presenta difetti che ne compromettono l’uso. Tale riduzione non può tuttavia essere arbitraria, ma deve essere proporzionata al difetto.

• Il presupposto per una riduzione dell’affitto è che il difetto non comprometta in modo irrilevante l’uso dell’appartamento (§ 536 comma 1 frase 3 BGB). Esempi sono la presenza di muffa, il guasto del riscaldamento in inverno o il rumore forte e persistente.

• Il diritto alla riduzione dell’affitto deriva dal § 536 del Codice civile tedesco (BGB), secondo cui il locatario è tenuto a pagare solo per un uso privo di difetti. Questo diritto sussiste indipendentemente dal fatto che il locatore abbia causato o meno il difetto.

• Il locatario deve segnalare immediatamente al locatore qualsiasi difetto riscontrato (§ 536c BGB), affinché questi possa provvedere alla sua eliminazione. Non è necessario fissare un termine per la riduzione dell’affitto, ma può essere utile per documentare la scadenza e garantire eventuali diritti successivi.

Quali difetti giustificano una riduzione dell’affitto

Per determinare in che misura è giustificata una riduzione dell’affitto, i locatari devono esaminare attentamente e documentare i difetti esistenti nel loro appartamento. Questi difetti danno effettivamente diritto a una riduzione dell’affitto.

• Non tutti i disagi danno diritto a una riduzione dell’affitto, ma solo i difetti che limitano in modo significativo l’idoneità all’uso (§ 536 comma 1 frase 3 BGB). Questi possono includere, ad esempio, rumori molesti, danni causati dall’umidità o il guasto di importanti impianti tecnici.

• Anche l’inquinamento acustico causato da cantieri o vicini può giustificare una riduzione dell’affitto, in particolare se supera i livelli normali per la zona e compromette in modo tangibile la qualità della vita.

• Anche la mancanza o il malfunzionamento di servizi garantiti dal contratto, come un ascensore o impianti sanitari funzionanti, possono costituire motivi per una riduzione dell’affitto.

• Qualsiasi riduzione dell’affitto deve essere proporzionata al difetto. A tal fine, gli inquilini possono fare riferimento a sentenze di tribunali che hanno trattato casi simili per ottenere un orientamento.

Come procedere correttamente dal punto di vista legale

Se avete deciso di ridurre l’affitto, è indispensabile procedere correttamente per evitare problemi legali. Seguite questi passaggi.

• Prima di ridurre l’affitto, dovete segnalare immediatamente il difetto al locatore e documentarlo in modo dettagliato (§ 536c BGB). Un termine per la riparazione non è un presupposto per la riduzione, ma facilita l’applicazione di ulteriori rivendicazioni.

• Se il locatore non adotta alcuna misura entro il termine stabilito, potete ridurre l’affitto in proporzione all’entità del difetto. L’entità della riduzione deve essere realistica e può essere stimata confrontando casi simili.

• Informate il locatore per iscritto della riduzione prevista e spiegate perché e in che misura riducete l’affitto. Una motivazione chiara e comprensibile evita malintesi.

• Conservate tutta la corrispondenza e i documenti relativi alla riduzione dell’affitto. Questi potranno servire come prova in caso di eventuali controversie legali.

Ridurre l’affitto: rischi e precauzioni importanti

Sebbene una riduzione dell’affitto possa comportare un alleggerimento finanziario, essa comporta anche rischi e svantaggi che devono essere presi in considerazione. Informatevi in anticipo sui possibili pericoli.

• Una riduzione dell’affitto ingiustificata o errata può portare a controversie legali con il locatore che, nel peggiore dei casi, potrebbero concludersi con la disdetta del contratto.

• Se la riduzione dell’affitto non viene comunicata correttamente, il locatore potrebbe considerare l’affitto ridotto come un arretrato e avviare un’azione legale.

• Esiste il rischio che il locatore deteriori il rapporto con l’inquilino e sia meno disposto a trattare rapidamente eventuali richieste future o a trovare soluzioni.

• Prima di procedere a una riduzione dell’affitto, i locatari dovrebbero assicurarsi che i difetti, come ad esempio la muffa, siano adeguatamente documentati e, se necessario, richiedere una consulenza legale per evitare possibili conseguenze negative.